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SCI et pouvoir du gérant : attention à l’objet social


Rédigé par Philippe Touzet et Thanusha MARIASEELAN le Mercredi 16 Décembre 2020

Dans un arrêt en date du 5 novembre 2020 , la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le gérant d’une société civile immobilière, dont l’objet est exclusivement limité à « la propriété » de biens immeubles, n’a pas le pouvoir de céder - seul - l’un de ces biens, sans avoir obtenu l’autorisation préalable de la collectivité des associés.



L’article 1849 du Code civil prévoit que : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ».

Dans cette espèce, une SCI promet de céder à une autre société l’un de ses biens immobiliers. Le gérant, qui avait signé la promesse synallagmatique de vente, refuse de signer l’acte authentique. L’acquéreur assigne alors la SCI en constatation de la vente de l'immeuble.

En défense, la SCI promettante fait alors valoir son objet social, qui est la propriété d’immeubles, et non pas leur vente ou leur aliénation. Elle soutient que la conclusion de l'acte de cession exigeait l’accord préalable de l’assemblée des associés.

La Cour d’appel donne raison au bénéficiaire de la promesse, et juge que le gérant avait le pouvoir de signer la promesse litigieuse. Elle relève que l'objet de la SCI n’était pas limité au seul immeuble en litige, que la notion de propriété visée par les statuts implique le droit de disposer, et que cette vente n'avait pas épuisé l'objet social et n'avait pas entraîné une disparition automatique de la société ou une modification de ses statuts qui auraient excédé l'objet social.

Par l’arrêt commenté, la Haute juridiction prononce la cassation de cet arrêt. Elle considère que l’objet social ne comprenant aucune référence à la vente ou à l’aliénation de biens immobiliers, il n’entrait pas dans les pouvoirs du gérant de céder les actifs de la SCI sans avoir obtenu une autorisation préalable de l'assemblée des associés.

Cet arrêt constitue ainsi une remarquable illustration de l’une des fonctions traditionnelles attribuées  à l’objet social : la délimitation de l’étendue des pouvoirs du dirigeant.

Cette solution n’est pas sans rappeler une décision remarquée rendue par la même chambre en date du 6 septembre 2011 dans laquelle les juges du fond avaient relevé que « la société a pour objet l'acquisition, la propriété, l'administration, la mise en location, la gestion et l'exploitation de tous immeubles …. », ce dont elle déduisait que cet objet consistant à acquérir et gérer par tous moyens un patrimoine immobilier ne comprend pas la vente d’immeubles[[1]].

Il n’est pas inutile de rappeler ici que les actes accomplis par le gérant en dépassement de l’objet social ne sont pas opposables à la société et que cette dernière peut, en outre, engager la responsabilité du gérant dans une telle hypothèse.

Cette rigueur concerne cependant seulement les sociétés civiles : la jurisprudence de la Chambre commerciale est, quant à elle, moins rigoureuse, puisqu’elle admet la réalisation d’une telle cession lorsque « la promesse de vente immobilière était par elle-même susceptible de favoriser le développement de la propriété de biens immobiliers »[[2]].
 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 novembre 2020, 19-21.214









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