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Plus-values immobilières : doublement de la durée de détention nécessaire à l’exonération totale de taxation



Le durcissement du régime fiscal des plus-values immobilières, dont la presse s’est largement fait l’écho, figure parmi les principales mesures de la seconde loi de finances rectificative pour 2011 (loi n° 2011-1117 du 19 septembre 2011) : la durée de détention nécessaire à l'exonération totale de taxation des plus-values de cession d'un bien immobilier passe de 15 à 30 ans.


Plus-values immobilières : doublement de la durée de détention nécessaire  à l’exonération totale de taxation
La loi de finances rectificative pour 2011 modifie le régime de taxation des plus-values immobilières, en doublant la durée nécessaire à une exonération.
Sont concernées les ventes de résidences secondaires et de biens locatifs, mais également les apports d'immeubles en SCI, les cessions d'immeubles par des SCI dont les associés sont des particuliers ainsi que les cessions de parts de SCI ou sociétés à prépondérance immobilière relevant de l'impôt sur le revenu.
Désormais, le pourcentage de l'abattement (qui permet de réduire le montant de la plus-value imposable) est fixé à :
• 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année
• 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17ème année
• 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24ème année
L'exonération est acquise, pour l'essentiel, seulement en fin de détention puisqu'elle n'est que de 36% au bout de 20 ans et passe à 60% à la 25ème année de détention du bien.
On rappelle que l'imposition des plus-values est établie au taux de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux d'un montant qui a été porté à 13,5 % par la loi de finances rectificative du 19 septembre, soit une imposition globale de 32,5%.
Le nouveau régime fiscal s’appliquant aux plus-values immobilières concerne les actes de vente signés à compter du 1er février 2012
On peut donc s'attendre à un marché actif d’ici là…
Attention cependant : les montages à base d'apport cession afin de contourner cette disposition n'ont pas été oubliés puisqu'il est précisé que le nouveau régime s'appliquera « à compter du 25 août 2011 en cas d'apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l'une ou plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport » (art. 1er II de la loi).
Cette mesure vise les opérations d'apport réalisées à compter du 25 août 2011, lesquelles ont pour effet de déclencher la taxation de la plus-value, et donc l'exonération totale ou partielle si les conditions sont réunies à cette date. Une telle opération est présumée avoir été effectuée pour "geler" l'exonération lorsque les apporteurs ou leurs proches se retrouvent associés de la société bénéficiaire.

 


Rédigé par Jean-Pierre Saidy le Vendredi 7 Octobre 2011