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Loi ALUR : comment la loi évolue au gré des actions de lobbying



Par une décision du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a invalidé les dispositions de la loi ALUR prévoyant de soumettre la cession des parts sociales de SCI à acte authentique ou au contreseing d’un avocat ou d’un « professionnel de l'expertise comptable », mettant ainsi fin à une intense polémique soulevée en cours de discussion de ce texte. Nous revenons sur les étapes de la rédaction de ce texte qui montre à quel point chacun, dans la défense de ses intérêts légitimes, doit être vigilant et prompt à la réaction.


Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dit « ALUR »), déposé sur le bureau de l’Assemblée Nationale le 26 juin 2013 avait pour objectif de combattre la crise du logement par l’adoption d’une série de dispositions visant notamment à favoriser l’accès au logement et à combattre l’« habitat indigne ».
 
En Première lecture, le 17 septembre 2013, était adopté un article 70 quater, proposé sur amendement et prévoyant : « Article 70 quater (nouveau) : L’article 1861 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé :« Toute cession de parts sociales d’une société civile immobilière ou d’une société à prépondérance immobilière est soumise à l’article 710-1. » (NDR c’est-à-dire à l’obligation d’un acte authentique)
 
Le but (avoué) de ces députés semble avoir été, notamment, de lutter contre le blanchiment, au prétexte que les actes sous-seing privé de cessions de parts de SCI favoriserait certaines fraudes. On peut y voir aussi le résultat d’un intense lobbying des notaires …  
 
La profession d’avocat, évidemment très concernée puisque rédigeant ce type d’actes depuis de nombreuses années, s’estimait agressée et réagissait vivement. Au Sénat lors de sa séance du 26 octobre 2013, l’article 70 quater était abandonné. M. François Calvet déclarait : – « Je suis surpris par l'article 70 quater qui réserve aux notaires la compétence pour réaliser les cessions de parts, au prétexte qu'ils sont les seuls habilités à délivrer des actes authentiques. On nous explique qu'il s'agirait là d'une mesure destinée à lutter contre le blanchiment d'argent. Les avocats ou les experts-comptables se sentent injustement mis en cause. »
 
Très curieusement, en effet, les experts comptables réclamaient alors « une égalité de traitement » avec les avocats. Bien qu’ayant signé un accord historique de paix, le 26 mai 2010, portant sur l’acte d’avocats que cette profession avait attaqué devant l’Autorité de la concurrence, les experts-comptables menaient alors le combat pour voir reconnaitre une nouvelle monstruosité juridique : « l’acte d’expert-comptable ».

C’est ainsi qu’en deuxième lecture, l'Assemblée nationale adoptait le 16 janvier 2014 le texte suivant : Article 70 quater : L’article 1861 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé :« Toute cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière, […] doit être constatée par un acte reçu en la forme authentique ou par un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l’expertise comptable …

Ainsi, le texte finalement adopté le 20 février 2014 ajoutait de façon scélérate (i) la possibilité pour les « experts-comptables » de rédiger de tels actes, et (ii) et surtout inventait de toute pièce ce curieux « acte d’expert-comptable », étant ici rappelé au lecteur attentif que les experts-comptables sont des comptables et qu’ils ne peuvent délivrer des prestations de conseil juridique que si une telle prestation est l’accessoire direct de la mission comptable … Avec de tels actes de cession de parts de SCI, on est bien loin de la comptabilité … !
Epilogue : heureusement pour notre système et sa cohérence, le Conseil constitutionnel est peu sensible au lobbying et a fait son travail.  Le nouvel article 70 quater a été déclaré inconstitutionnel et supprimé du texte.

Le Conseil a d’une part sanctionné cette disposition comme étant un « cavalier législatif », c’est à dire sans rapport avec le texte de loi dans lequel il était inséré.

Mais surtout, le conseil a estimé que la disposition annulée était très insatisfaisante juridiquement, en ce qu’elle renvoyait aux dispositions relatives à l’acte d’avocat (chapitre Ier bis du titre II de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971) pour ses modalités de mise en œuvre. Or, l’acte d’avocat est un mode de sécurisation des contrats qui sont contresignés et conservés par les avocats. Ce sont des dispositions spécifiquement créées pour les avocats, qui exercent le droit à titre principal, contrairement aux experts comptables, de sorte que cette mesure n’est pas adaptée à ces derniers.

C’est la critique qu’ont notamment émis les 60 sénateurs auteurs de la saisine relative à l’article 70 quater. ils ont notamment souligné que les dispositions finalement invalidées contrevenaient au principe d'intelligibilité de la loi et à la sécurité juridique, soulignant que le législateur a « volontairement exclu l'expert-comptable du dispositif de la loi du 28 mars 2011 [création de l’acte d’avocat] pour réserver aux seuls actes contresignés par les avocats une reconnaissance particulière, considérant ainsi que seuls les avocats apportent la garantie de compétence juridique nécessaire », exclusion validée par l’Autorité de la concurrence dans son avis du 27 mai 2010.

La polémique est désormais close, les cessions de parts de SCI n’ayant, au final, pas été réformées. Reste que les experts comptables, en demandant à bénéficier des dispositions nouvelles ont violé la « paix » actée par l’accord acté par leurs instances représentatives le 26 mai 2010 aux termes duquel les experts comptables avaient renoncé à prétendre bénéficier des dispositions relatives à l’acte d’avocat. Il faudra en tenir compte dans les discussions à venir.

Décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 du 20 mars 2014


Rédigé par Philippe Touzet et Mathilde Robert le Lundi 23 Juin 2014