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Le nouvel amortissement Robien



La loi urbanisme et habitat a été adoptée en date du 5 juin dernier. Elaboré à l'initiative de Monsieur Gilles de Robien, le texte instaure un nouveau régime de défiscalisation des investissements immobiliers locatifs, appelé à remplacer l'actuel dispositif Besson, pour les logements acquis ou construits à compter du 3 avril 2003.


Rappelons qu’il s’agit de permettre à l’investisseur d’amortir une partie du prix de l’immeuble acheté, les déficits fonciers ainsi produits étant exceptionnellement déductibles des autres catégories de revenus, notamment des traitements et salaires.

Le dispositif Robien, qui sera codifié à l'article 31 I 1° h du Code général des impôts, reprend les mécanismes d'incitation fiscale prévus par son prédécesseur mais les conditions en sont différentes. Précisons qu’un mécanisme identique est mis en place pour les investissements au capital des SCPI.

I - Principales conditions

Le dispositif concerne la location de logements nus (c'est-à-dire non meublés) acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement après le 3 avril 2003, ou ayant fait l'objet après cette même date d'une déclaration de chantier, ou bien de travaux de réhabilitation afin d'être mis aux normes.

« même les membres de sa famille »

Les travaux de réhabilitation sont ceux effectués pour des logements acquis à compter du 3 avril 2003 qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et permettant aux logements "d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs".

Les locations devront être consenties à usage d'habitation principale pour une durée d'au moins 9 ans, à des personnes autres que des membres du foyer fiscal du contribuable. Les membres de la famille du propriétaire peuvent en bénéficier, sauf si ils sont membres du foyer fiscal. Les conditions de loyer et de ressources du locataire seront fixées par décret. Enfin, le propriétaire doit opter irrévocablement pour le dispositif.

II - Mécanisme

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement, l'investissement bénéficie de la déduction d'un amortissement égal à 8% du prix d'acquisition du logement pour les cinq premières années et à 2.5 % pour les quatre années suivantes, suivi de la possibilité de pratiquer, sous conditions, un amortissement d'un montant de 2.5 % pendant une durée de six années supplémentaires. Ce qui représente une déduction de 62,5 % du prix de l’immeuble du revenu global de l’investisseur.

« surtout ne pas négliger le produit »

Dans le cadre simples travaux d’amélioration, les dépenses à l'instar de ce qui est pratiqué dans le dispositif Besson, donnent également le droit à une déduction au titre de l'amortissement, pendant 10 ans, égale à 10 % du coût des dépenses.

III – Logements anciens

En matière de revenus fonciers, le nouveau dispositif prévoit le maintien de la déduction forfaitaire majorée de 40 % pendant les 6 premières années de location du logement, prorogeable par période de trois ans tant que la condition tenant au montant des loyers demeure remplie. Ces déductions forfaitaires majorées peuvent prendre le relais de l'amortissement.

Les dispositifs de défiscalisation sont très utiles à l’Etat, qui attire ainsi d’importants capitaux vers les secteurs qui lui semblent le nécessiter. C’est le cas de l’investissement locatif depuis de nombreuses années.

Ce type de produit permet également aux investisseurs de se constituer un patrimoine à moindre frais, puisqu’une partie importante de l’investissement est compensée par une réduction d’impôt.

Il ne faut toutefois pas oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier et non d’un pur produit financier. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter.


Rédigé par Jean-Pierre Saidy le Mercredi 12 Janvier 2005