La réforme du droit des sûretés : les sûretés réelles immobilières



L'Ordonnance du 23 mars 2006, entrée en vigueur le 25 mars 2006, a modifié le droit des sûretés et plus particulièrement le droit des sûretés réelles immobilières.

En matière immobilière, l'Ordonnance énonce l'hypothèque comme la seule sûreté spéciale qui n'a de rang que du jour de son inscription.


Le texte consacre par ailleurs la jurisprudence et le principe de l'antichrèse. Ainsi est admise la "possession juridique" en énonçant que "le créancier peut, sans perdre la possession, donner l'immeuble à bail, soit à un tiers, soit au débiteur lui-même."

L'hypothèque

Enfin, les règles de l'hypothèque sont assouplies. Si l'exigence d'un acte notarié perdure, l'hypothèque peut dorénavant être consentie pour sûreté d'une ou plusieurs créances, présentes ou futures, à condition qu'elle soit déterminable. L'inscription d'une hypothèque est prolongée à 50 ans et les formalités de mainlevée sont simplifiées. Elle pourra être opérée sans que les parties comparaissent à l'acte notarié qui la constate.

L'hypothèque ne peut en principe être consentie que sur des immeubles présents sauf à trois exceptions : l'absence ou l'insuffisance de biens présents et libres, la perte ou la dégradation de l'immeuble assujetti à l'hypothèque telle qu'il ne garantit qu'insuffisamment la créances et les constructions commencées ou même simplement projetées sur le bien d'autrui.

Lorsque l'hypothèque est consentie pour une sûreté d'une ou plusieurs créances futures et pour une durée indéterminée, le constituant peut à tout moment la résilier (préavis de trois mois à respecter). Une fois résiliée, l'hypothèque ne demeure que pour la garantie des créances nées antérieurement. En outre, le créancier peut désormais demander l'attribution de l'immeuble en paiement lorsque le bien n'est pas la résidence principale du débiteur.

Les procédures de purges qui dérivaient de la pratique notariale sont dorénavant réglementées. Le débiteur cédant de l'immeuble pourra, s'il obtient au préalable l'accord de ses créanciers, affecter le prix de la vente à leurs créances. L'immeuble sera donc purgé de tout droit de suite avec le paiement.

L'Ordonnance introduit une grande nouveauté avec l'hypothèque rechargeable. L'article 2422 du Code civil prévoit que "l'hypothèque peut être ultérieurement affectée à la garantie de créances autres que celles mentionnées à l'acte constitutif pourvu que celui-ci le prévoit expressément." Ces règles sont d'ordre public. La convention doit être notariée et publiée sous la forme d'une mention en marge, à peine d'inopposabilité aux tiers. Dans l'hypothèse d'une hypothèque inscrite antérieurement à l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, il est prévue que celle-ci puisse être transformée en hypothèque rechargeable sous réserve de la rédaction d'un avenant prévoyant que l'hypothèque peut être affectée à la garantie d'autres créances prévues à l'article 2422 du Code civil et publié dans les formes prévues à l'article 2428 du même Code. Cet avenant est inopposable aux créanciers qui ont inscrit une hypothèque avant la date d'entrée en vigueur de l'Ordonnance et à ceux qui ont procédé à une inscription entre cette date et l'inscription de l'avenant.

L'Ordonnance consacre également l'hypothèque inversée par l'intermédiaire du prêt viager hypothécaire. Il s'agit d'"un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement (principal et intérêts) ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou le démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès". Ce contrat doit faire l'objet d'un acte notarié, d'une obligation d'information et d'un délai de réflexion de 10 jours laissé à la personne physique. Cette dette ne peut jamais excéder la valeur de l'immeuble appréciée lors de l'échéance du terme par un expert. Un remboursement anticipé reste possible. Par ailleurs, la publicité est réglementée et le démarchage interdit.


Rédigé par Touzet Bocquet & Associés le Mercredi 19 Juillet 2006