Disparition de l’hypothèque d’un immeuble tombé en indivision



Conformément à l’article 2393 du Code civil, l'hypothèque est un droit par nature indivisible.

Ce n’est cependant pas le cas des immeubles qui constituent l’assiette des hypothèques, qui peuvent faire l’objet d’indivisions (plusieurs personnes détiennent un droit de même nature sur un même immeuble) ou de démembrements (plusieurs personnes détiennent des droits de nature différente sur un même immeuble, usufruit et nue-propriété par exemple).

Dès lors, comment combiner le droit de l’hypothèque et le caractère protéiforme de la propriété immobilière ?


Disparition de l’hypothèque d’un immeuble tombé en indivision
La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 mars 2013, répond en partie à cette question.
 
Cette espèce (dont les faits, assez complexes, ne seront pas rapportés en détail) permet à la Cour de rappeler la règle selon laquelle « la division de l’immeuble n’est pas susceptible d’entrainer la division de l’hypothèque. »
 
En application de cette règle, suite à la division de l’immeuble postérieurement à l’inscription d’une hypothèque, cette dernière soit subsiste sur l’immeuble en son entier, soit disparaît tout à fait.
 
En pratique, les droits des créanciers hypothécaires inscrits sur un immeuble indivis sont subordonnés au sort du bien dans le partage : l’hypothèque ne subsiste que si celui qui l’a consentie (hypothèque conventionnelle) ou contre qui elle a été inscrite (hypothèque judiciaire, comme c’est le cas dans l’espèce commentée) se voit allouer l’immeuble une fois le partage de l’indivision opéré.
 
En l’espèce, des créanciers avaient inscrit une hypothèque sur un immeuble appartenant en pleine propriété à la débitrice en raison d’une donation faite par ses parents. Cette donation était ultérieurement annulée par décision de justice, si bien que l’immeuble s’est finalement retrouvé en indivision.
 
L’immeuble n’ayant été attribué à aucun des co-indivisaires, les créanciers hypothécaires ne pouvaient par conséquent se voir attribuer le prix de vente de ce dernier. Leur hypothèque se trouve purement et simplement privée d’effet.
 
Si l’hypothèque ne peut plus être divisée une fois qu’elle a été inscrite, il doit cependant être signalé qu’il est tout à fait possible d’inscrire, dès l’origine, une hypothèque sur la partie indivise ou démembrée d’un immeuble.
 
Ce type d’inscription offre cependant au créancier une protection moindre que celle portant sur la pleine propriété. Ainsi, par exemple, l’hypothèque de l’usufruit ne durera, en principe, que le temps de ce dernier. Elles ne sont donc à pratiquer que « faute de mieux », dans l’hypothèse où le débiteur ne disposerait d’aucun autre immeuble susceptible de garantir la créance.
 
 Cass. civ 1, 10 juillet 2013, pourvoi n°12-20.885


Rédigé par Mathilde Robert le Vendredi 11 Octobre 2013